ВНЖ в Европе через недвижимость, инвестиции и бизнес в 2026 году

Что именно можно получить и монетизировать

Покупка недвижимости сама по себе ценна как актив. Если она одновременно соответствует критериям residence-программы, капитал выполняет две функции: работает как инвестиция и формирует иммиграционное основание. В странах, где недвижимость уже исключена из инвестиционной программы, тот же бюджет можно направить в компанию, фонд, исследовательский проект или создание рабочих мест.

Действующие программы Европы: недвижимость, капитал и бизнес

Греция: недвижимость остается прямым инвестиционным основанием

Греческий режим дает пятилетний возобновляемый residence permit инвестору в недвижимость. Для Аттики, Салоник, Миконоса, Санторини и островов с населением более 3 100 человек минимальная стоимость составляет €800 000; в других регионах — €400 000. Для этих двух уровней покупка производится одним объектом, а при застроенной недвижимости применяется минимальная площадь основных помещений 120 м².

Специальный порог €250 000 действует для объектов, которые переводятся в жилое использование, а также для определенных объектов под реставрацию/реконструкцию. Закон отдельно допускает владение квалифицируемой недвижимостью через юридическое лицо с местом регистрации в Греции или другом государстве ЕС, если инвестор владеет 100% его акций или долей.

Для владельца бизнеса это один из наиболее интересных примеров сочетания SPV и residence. При этом объект, используемый для Golden Visa, имеет специальные правила эксплуатации: краткосрочная аренда через sharing economy ограничена. Поэтому для проекта с Airbnb, гостиничной моделью или активной коммерческой эксплуатацией мы сначала сопоставляем immigration-цель и бизнес-модель объекта.

Кипр: недвижимость, компания или фонд от €300 000

Кипрская ускоренная процедура Immigration Permit позволяет выбрать одно из нескольких инвестиционных оснований. Для нового дома или квартиры требуется первая продажа стоимостью от €300 000 плюс VAT. Коммерческая недвижимость — офисы, магазины, гостиничные и связанные объекты — также может формировать инвестицию от €300 000, включая определенные resale-объекты.

Альтернатива недвижимости — инвестиция €300 000 в капитал кипрской компании с физическим присутствием и минимум пятью сотрудниками либо в квалифицируемые коллективные инвестиционные организации. Дополнительно основной заявитель подтверждает secure annual income от €50 000; порог увеличивается на €15 000 для супруга и €10 000 на каждого зависимого несовершеннолетнего ребенка.

Мальта: permanent residence через MPRP

Malta Permanent Residence Programme в актуальной редакции дает выбор между покупкой квалифицируемого жилья от €375 000 и арендой от €14 000 в год. К проекту добавляются административный сбор, государственный contribution, donation местной NGO и подтверждение капитала. По официальной брошюре Residence Malta 2025 заявитель подтверждает активы не менее €500 000, из которых €150 000 — финансовые активы, либо не менее €650 000 при финансовых активах от €75 000.

Для покупателя недвижимости этот режим интересен тем, что residence и объект сразу проектируются как единый семейный актив. Property и условия программы требуется сохранять предусмотренный период, поэтому выбор объекта делается с учетом ликвидности, аренды, расходов и семейного использования.

Латвия: недвижимость от €250 000

Латвийское управление по делам гражданства и миграции сохраняет основание для временного residence permit при приобретении квалифицируемой недвижимости общей стоимостью от €250 000. Расчет за объект проводится безналично, а при первой заявке инвестор уплачивает 5% стоимости недвижимости в государственный бюджет. Отдельно проверяются кадастровая стоимость, отсутствие налоговой задолженности и тип объекта.

Португалия: ARI через экономику, фонды и рабочие места

Португальский ARI остается действующей инвестиционной residence-программой, при этом покупка недвижимости больше не входит в текущий список квалифицируемых инвестиций. AIMA указывает пять основных вариантов: создание минимум 10 рабочих мест; €500 000 в исследования; €250 000 в культуру и национальное наследие; €500 000 в части не-недвижимых коллективных инвестиционных организаций; либо €500 000 в португальскую компанию с созданием пяти постоянных рабочих мест или соответствующим сохранением занятости.

ARI позволяет жить и работать в Португалии, перемещаться по Schengen, включать семью и в дальнейшем обращаться за permanent residence или гражданством при выполнении требований соответствующих законов. Для владельца капитала это модель, где residence связывается с инвестиционным портфелем или operating business, а жилье приобретается отдельно под личную задачу.

Франция, Италия и Великобритания: ВНЖ через бизнес и капитал

Франция. Carte talent для прямого экономического инвестора применяется при инвестиции от €300 000 в материальные или нематериальные активы во Франции через компанию, которой заявитель лично управляет либо в которой владеет минимум 30%. Проект предусматривает создание или сохранение рабочих мест в течение четырех лет. Для отдельной категории создания бизнеса Service-Public указывает финансирование проекта от €30 000 плюс требования к образованию/опыту и реальности бизнес-плана.

Италия. Investor Visa ориентирована на капитал: €2 млн в итальянские государственные облигации, €500 000 в итальянскую компанию, €250 000 в инновационный стартап или €1 млн в philanthropic initiative. Виза выдается на два года; недвижимость при этом можно приобрести как самостоятельный актив, а иммиграционное основание строится на квалифицируемой инвестиции.

Великобритания. Старый Tier 1 Investor закрыт для новых заявителей с февраля 2022 года. Действующий предпринимательский вариант — Innovator Founder. Здесь нет фиксированной минимальной суммы, автоматически дающей визу: бизнес должен быть новым, инновационным, жизнеспособным и масштабируемым и получить endorsement утвержденной организации. Разрешение выдается на три года.

Для settlement по Innovator Founder через три года бизнес должен выполнить минимум два из установленных критериев роста. Среди них: £50 000 инвестиций, фактически потраченных на развитие; удвоение клиентской базы; IP; выручка £1 млн; выручка £500 000 с экспортом от £100 000; 10 full-time jobs либо 5 full-time jobs со средней зарплатой не менее £25 000. Поэтому британский проект строится вокруг реальной экономики компании, а не пассивной покупки актива.

Гражданство: перспектива после резиденции, а не цена объекта

В 2026 году покупку недвижимости в ЕС корректно рассматривать как инструмент residence и капитализации, а не как прямую покупку паспорта. 29 апреля 2025 года Суд ЕС признал мальтийскую модель натурализации в обмен на заранее определенные платежи и инвестиции несовместимой с правом ЕС. Кипрская прежняя citizenship-by-investment программа также давно завершена.

Практическая стратегия выглядит иначе: получить законный residence status, поддерживать инвестицию и фактическое присутствие в объеме, требуемом конкретной страной, затем переходить к permanent residence и натурализации по национальным правилам. Португальская AIMA прямо указывает возможность для держателя ARI в дальнейшем обращаться за постоянным residence и гражданством при выполнении остальных требований законодательства.

Как выбрать программу под бюджет и цель

1. Определяем основной актив. Недвижимость, operating business, фонд, стартап, research или рабочие места.
2. Фиксируем семейную задачу. Где семья планирует жить, учиться, проводить часть года и формировать долгосрочный статус.
3. Считаем инвестиционный результат. Доходность объекта или бизнеса, ликвидность, обязательный срок владения, налоги и возможность exit.
4. Проверяем immigration criteria. Источник средств, минимальная инвестиция, работа/бизнес, физическое присутствие, family reunification и renewal.
5. Проектируем компанию и платежи. SPV, банк/EMI, local account, финансирование, распределение прибыли и документирование инвестиций.